Что происходит с договорами аренды после землетрясения?

В Колумбии количество арендаторов жилья превышает число собственников. В связи с недавним землетрясением, повредившим более 79 000 жилых объектов, возникает критический вопрос: какова судьба договоров аренды в условиях стихийного бедствия?

С момента катастрофы прошло немного времени, но масштаб разрушений продолжает расти. Подземные толчки прямо или косвенно затронули 15 из 32 департаментов страны, при этом основной удар пришелся на Валье-дель-Каука, Рисаральду и Чоко. По предварительным данным, пострадало более 56 000 семей. Для сравнения: это сопоставимо с общим числом домохозяйств целых департаментов, таких как Путумайо или Касанаре.

На данный момент Национальное подразделение по управлению рисками стихийных бедствий (UNGRD) сообщает о 79 000 поврежденных домах, 121 обрушившемся здании и более чем 13 000 полностью разрушенных жилищ. В этой ситуации остро стоит вопрос: что делать людям, которые снимали это жилье и внезапно остались без крыши над головой? Как должны взаимодействовать владельцы, арендаторы и агентства недвижимости в условиях режима чрезвычайной ситуации?

Рынок аренды в условиях кризиса

Экономическая ситуация в Колумбии такова, что почти половина работающего населения зарабатывает меньше минимального размера оплаты труда. В таких условиях покупка собственного жилья остается недостижимой мечтой для миллионов людей, и аренда становится единственным выходом. Исследования показывают, что в 2025 году число арендаторов впервые превысило число собственников.

Особую сложность создает высокая доля неформальной аренды — около 56% сделок заключаются на основе устных договоренностей. Это значительно усложняет правовое регулирование после землетрясения, когда возникает необходимость официально подтверждать ущерб и требовать ремонта или расторжения обязательств.

Оценка состояния жилья и ответственность за ремонт

Марио Рамирес, глава федерации Fedelonjas, подчеркивает, что после сейсмического события приоритетом является проверка безопасности и пригодности зданий для проживания. Не все повреждения влекут одинаковые правовые последствия. Владельцы и арендаторы должны тщательно документировать все трещины, деформации или смещения конструкций с помощью фото и видео, при этом не подвергая свою жизнь опасности и не заходя в аварийные помещения.

Согласно Гражданскому кодексу Колумбии (статьи 1982 и 1985), именно арендодатель несет полную ответственность за поддержание объекта в пригодном для жизни состоянии. Следовательно, все расходы по восстановлению жилья после землетрясения ложатся на собственника, а не на арендатора.

Юридическая судьба договоров

Важно понимать, что землетрясение не прекращает действие договора аренды автоматически. Сначала эксперты должны оценить уровень повреждений. Если жилье признано непригодным для проживания, статья 1990 Гражданского кодекса позволяет арендатору требовать расторжения договора.

Существуют и промежуточные варианты:

• Если жилье повреждено частично, но в нем можно продолжать жить, арендатор имеет право требовать снижения арендной платы.
• Арендодателям запрещено произвольно повышать стоимость аренды на фоне дефицита жилья, вызванного катастрофой. По закону (Закон 820 от 2003 года), повышение платы возможно не чаще одного раза в год и не может превышать индекс потребительских цен (IPC) за предыдущий год.

Эксперты и власти призывают стороны к диалогу и честности. Сокрытие дефектов здания может привести к серьезным юридическим последствиям и, что важнее, к человеческим жертвам. В условиях, когда многие договоры являются устными, добросовестность сторон становится единственным инструментом для мирного разрешения споров до того, как они перерастут в затяжные судебные разбирательства.