Портрет испанского арендодателя: мелкие собственники под давлением новых правил

Два правительственных указа о жилье, одобренные Советом министров, спровоцировали мгновенную реакцию рынка. За три дня в Испании исчезло 4290 объявлений об аренде. По данным платформы Renta Garantizada, подписание 70% подготовленных контрактов остановилось. Обсерватория аренды фиксирует аномальное падение предложения, связанное с новыми законодательными барьерами.

Кто сдает жилье в Испании

На испанском рынке сдается около 3 600 000 квартир. Вопреки расхожему мнению о засилье крупных фондов, 92% этого фонда (3,3 млн объектов) принадлежит частным лицам. На долю компаний и юридических лиц приходится лишь 8% или 300 000 квартир.

Типичный испанский арендодатель — это человек в возрасте около 59 лет. Почти половина собственников (44%) старше 65 лет и используют доход от аренды как прибавку к пенсии. У 76% частников в собственности только одна арендная квартира. Еще 15% владеют двумя или тремя объектами. В итоге рынок делится поровну: половина квартир принадлежит тем, у кого всего один объект, вторая половина — владельцам двух и более квартир.

Три сценария для собственника по новым правилам

Рассмотрим действие указов на примере воображаемого арендодателя Антонио. Ему 75 лет, он живет в своей квартире и сдает вторую за 1100 евро в месяц.

Сценарий первый: возврат квартиры в пользование. Если Антонио решит прекратить аренду по истечении срока договора, он обязан обосновать это необходимостью жилья для себя или близкого родственника. Без такого обоснования собственник выплатит арендатору компенсацию в размере годовой арендной платы за аналогичное жилье. В данном случае возврат квартиры обойдется Антонио в 13 200 евро.

Сценарий второй: старые контракты. Если квартира досталась Антонио в наследство с «вечным» контрактом, который обновляется ежемесячно, он не сможет расторгнуть его в любой момент. Согласно декрету, такие договоры продлеваются минимум до конца января 2027 года. После этой даты арендатор получает право на автоматическое продление еще на пять лет, а затем — повторно на тот же срок.

Сценарий третий: неоплата и уязвимость. Если арендатор перестает платить и получает статус «уязвимого лица», у администрации есть два месяца на поиск альтернативного жилья или погашение долга. Если государство не предпримет мер в этот срок, выселение блокируется. Арендатор остается в квартире, а собственник продолжает нести убытки и теряет контроль над недвижимостью. Такие условия заставляют владельцев массово уходить с рынка долгосрочной аренды.