8 лет инвестиций: от акций к недвижимости

Я работаю в ИТ, содержу семью и стремлюсь к жизни на пассивный доход. Мой путь инвестора начался в 2018 году с покупкой первых акций через приложение Тинькофф. В 2019-м я открыл ИИС и ежегодно вносил по 400 тысяч рублей, чтобы забирать максимальный налоговый вычет. В то время мой портфель состоял в основном из иностранных бумаг.

В начале 2022 года я решил сменить стратегию и переложился в российские акции ради высоких дивидендов. Февральские события, блокировки активов и отмена выплат Газпромом изменили мой подход к рискам. Я понял: диверсификация — это не разные акции, а разные классы активов.

Недвижимость как второй столп

В 2022 году я воспользовался околонулевой ипотекой. Купил студию, внеся 1 миллион рублей первого взноса. Ставка составила 0,7% годовых, а ежемесячный платеж — 17,8 тысяч рублей. Сейчас я сдаю эту квартиру за 46 тысяч рублей плюс оплата счетчиков. Аренда полностью покрывает кредит и приносит доход с первого месяца. Продавать объект не планирую — он останется ребенку.

В 2024 году я взял еще одну квартиру по семейной ипотеке под 4%. Первый взнос составил 2,4 миллиона рублей плюс материнский капитал. Кредит на 12 миллионов с платежом 57 тысяч в месяц. Дом достроят в следующем году. Аренда аналогичного жилья у метро сейчас стоит около 100 тысяч рублей. Цена квартиры у застройщика за два года выросла на 10 миллионов рублей.

Результаты на фондовом рынке

Параллельно я продолжал работать с ИИС. В 2025 году закрыл первый счет, зафиксировав 1,5 миллиона рублей прибыли при вложенных 3 миллионах. Эти средства я распределил между банковскими вкладами под 20%+ годовых и новым ИИС.

Аналитика по новому счету:

Рассчитываю, что через пять лет доходов от аренды и дивидендов хватит для полного покрытия расходов моей семьи.