Срок окупаемости жилья в Москве стал в три раза длиннее, чем у коммерческих объектов

Согласно актуальным аналитическим данным, разрыв в инвестиционной привлекательности между жилым и коммерческим секторами московской недвижимости достиг своего исторического максимума. Статистика показывает резкое изменение показателей за последние годы: если в 2019 году однокомнатная квартира возвращала инвестиции за 19,6 лет, то к 2026 году этот срок увеличится до 24,7 лет. В то же время коммерческие площади сохраняют высокую эффективность, демонстрируя окупаемость в пределах 8–10,3 лет.

Сравнительный анализ доходности

Разница в сроках окупаемости между жильем и средними показателями по офисам, складам и торговым площадям увеличилась с 9,7 лет в 2019 году до рекордных 16,5 лет к 2026 году. Эксперты подчеркивают, что при расчете реальной, а не валовой доходности (с учетом налогов, амортизации и простоев), срок возврата средств за квартиру в Москве сегодня фактически приближается к 30-летнему циклу.

Основным фактором такого дисбаланса стала разная динамика цен и арендных ставок:

• Жилой сектор: С 2019 года стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 126%, тогда как арендные ставки после кратковременного скачка в 2024 году начали снижаться, возвращаясь к показателям пятилетней давности.
• Коммерческий сектор: Наблюдается обратный тренд. Аренда складских помещений взлетела на 164% из-за развития маркетплейсов, ставки в стрит-ритейле выросли на 113%, а в офисном сегменте — на 100%. При этом рост цен на сами объекты в этих категориях был значительно скромнее, чем в жилом секторе.

По итогам 2025 года показатели капитализации распределились следующим образом: склады лидируют с доходностью 12–12,5%, офисы показывают 11,5%, торговые площади — 8,5%. Валовая доходность квартир при этом упала до критических 4,1%.

Трансформация рынка: от «бетона» к фондам

Сложившаяся ситуация меняет модель поведения инвесторов. Жилая недвижимость окончательно перешла в категорию инструментов для сохранения капитала, в то время как получение регулярного дохода сместилось в сторону коммерческих активов. Однако высокий порог входа в качественную коммерческую недвижимость (сотни миллионов рублей за современные склады или офисные центры) делает прямую покупку недоступной для большинства частных лиц.

В качестве альтернативы стремительно растет популярность Закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Этот инструмент позволяет частным вкладчикам участвовать в прибыли от крупных коммерческих объектов с минимальным порогом входа. На текущий момент:

• Число пайщиков ЗПИФ в России достигло 2,4 млн человек.
• Общий объем чистых активов фондов недвижимости превысил 1 трлн рублей.
• Прогнозируется удвоение объема активов в ближайшие два-три года — до 2 трлн рублей.

Специалисты отмечают, что рынок переживает период взросления. Инвесторы постепенно отказываются от покупки отдельных квартир в пользу диверсифицированных портфелей под управлением профессионалов. При увеличении количества фондов, торгуемых на бирже, на этот рынок могут прийти еще до миллиона новых розничных инвесторов в среднесрочной перспективе.