Закон о горизонтальной собственности подтверждает: если сосед не платит взносы, вы можете сослаться на статью 21

Закон о горизонтальной собственности (LPH), обновленный в январе 2025 года и вступивший в силу с 3 апреля, является основным нормативным актом, регулирующим правила сосуществования, управления, а также права и обязанности владельцев недвижимости в многоквартирных домах и жилых комплексах (сообществах собственников). Закон охватывает широкий спектр вопросов: от выбора президента сообщества и созыва собраний до проведения ремонтных работ.

В этом контексте ключевую роль играет статья 21 Закона о горизонтальной собственности. Она регламентирует порядок действий при неуплате общих расходов, устанавливая превентивные меры, механизмы судебного взыскания долга, а также возможности медиации и арбитража. Кроме того, закон упрощает процедуру истребования долгов суммой менее 2000 евро, подчеркивая обязанность каждого собственника вносить вклад в содержание здания.

Согласно пункту 21.1, общее собрание собственников имеет право принимать сдерживающие меры против неплательщиков на период их задолженности. К таким мерам относятся:

• Установление повышенных процентных ставок на сумму долга (выше законной ставки).
• Временное ограничение доступа к общим услугам или объектам инфраструктуры (например, бассейну или спортзалу), если это не нарушает пригодность жилья для проживания и не является чрезмерным.

Важно отметить, что такие санкции не могут иметь обратной силы и должны быть зафиксированы в уставе сообщества. При этом проценты на задолженность начинают начисляться автоматически с момента просрочки платежа.

Статья 21: Судебное взыскание и процедура

Пункт 21.2 статьи устанавливает, что сообщество собственников может требовать выплаты всех задолженностей (обычных и чрезвычайных расходов, взносов в резервный фонд) через специальный упрощенный судебный процесс — мониторное производство. Иск может быть предъявлен зарегистрированному владельцу недвижимости, чтобы в дальнейшем обратить взыскание на сам объект жилья. По решению собрания собственников, инициировать судебный процесс может профессиональный секретарь-управляющий.

Для запуска процесса взыскания к иску необходимо приложить сертификат о признании долга, выданный секретарем сообщества и утвержденный президентом. Если функции секретаря выполняет сертифицированный управляющий, подпись президента не обязательна. В документе должна быть четко указана сумма долга и её детализация.

Также к заявлению прилагается подтверждение уведомления должника. Если лично вручить уведомление не удалось, закон допускает публикацию объявления на информационном стенде сообщества или в другом видимом месте на срок не менее трех дней. В общую сумму иска могут быть включены не только текущие долги, но и расходы на юридическое сопровождение и услуги управляющего.

Если должник официально опротестует иск, сообщество имеет право требовать превентивного ареста имущества должника для обеспечения выплаты долга, процентов и судебных издержек. Суд может наложить такой арест без требования залога от сообщества-истца, хотя должник сохраняет право снять арест, предоставив альтернативные финансовые гарантии.

В случае привлечения адвоката и поверенного для ведения дела, должник обязан возместить расходы на их услуги согласно правилам Гражданского процессуального кодекса. Как правило, судебные издержки возлагаются на проигравшую сторону, если у суда нет веских оснований полагать, что дело представляло особую юридическую сложность.

Помимо судебного пути, любые споры, связанные с коммунальными платежами и резервным фондом, могут быть решены через процедуры медиации, примирения сторон или арбитража в соответствии с действующим законодательством.

Резюме: Статья 21 Закона о горизонтальной собственности предоставляет ТСЖ (сообществам собственников) эффективные инструменты для борьбы с неплательщиками: от начисления штрафных процентов и блокировки доступа к общим зонам отдыха до ареста имущества через суд. Закон четко определяет регламент подачи исков, требования к документам и порядок взыскания судебных издержек с должника.